Ulga mieszkaniowa – zakup kolejnej nieruchomości

Ulga mieszkaniowa – zakup kolejnej nieruchomości

Ulga mieszkaniowa w polskim systemie podatkowym to forma zwolnienia podatkowego, która pozwala na uniknięcie zapłaty podatku dochodowego od zysków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości, pod warunkiem, że uzyskane ze sprzedaży środki zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe. Jednym z kluczowych pytań, które pojawia się w kontekście tej ulgi, jest zakup kolejnej nieruchomości – zwłaszcza gdy podatnik już posiada jedno mieszkanie i zamierza przeznaczyć środki ze sprzedaży na zakup drugiego.

Zasadniczo, zgodnie z przepisami, realizowanie własnego celu mieszkaniowego oznacza, że podatnik wykorzystuje środki ze sprzedaży nieruchomości na cele związane z zapewnieniem sobie nowego miejsca zamieszkania. W pierwszym momencie, zakup kolejnej nieruchomości, zwłaszcza jeśli chodzi o inwestycję w drugie, trzecie lub kolejne mieszkanie, może wydawać się problematyczny w kontekście ulgi mieszkaniowej. Jednakże, jak pokazują orzeczenia sądowe, podatnicy mają prawo do korzystania z tej ulgi, nawet w przypadku zakupu kilku lokali mieszkalnych, pod warunkiem, że spełnione są odpowiednie warunki.

1. Kiedy zakup kolejnej nieruchomości jest uznawany za realizację celu mieszkaniowego?

Zasadniczo, organy podatkowe w Polsce przez długi czas kwestionowały możliwość korzystania z ulgi mieszkaniowej w przypadku zakupu więcej niż jednej nieruchomości. Chodziło o sytuacje, w których podatnik, sprzedając jedno mieszkanie, chciał za uzyskane środki nabyć kolejną nieruchomość mieszkalną, np. w innym mieście czy regionie. Fiskus sugerował, że celem ulgi jest tylko i wyłącznie zakup jednego lokalu mieszkalnego, w którym podatnik będzie na stałe mieszkał.

Jednakże, orzeczenia sądów – w tym szczególnie orzeczenia Naczelnego Sądu Administracyjnego – zmieniły tę perspektywę. Sąd stanął po stronie podatników, uznając, że zakup kilku nieruchomości może być uznany za realizację celu mieszkaniowego, jeśli istnieją ku temu obiektywne okoliczności, takie jak różne miejsca zamieszkania z powodów zawodowych, rodzinnych lub innych.

2. Przykłady zastosowania wyroku NSA

W wyroku z dnia 29.11.2016 r. (sygn. akt II FSK 3126/14) Naczelny Sąd Administracyjny potwierdził, że zakup kilku lokali mieszkalnych w różnych miejscowościach może być traktowany jako realizacja własnych celów mieszkaniowych, jeżeli uzasadnia to sytuacja życiowa podatnika. Przykładem może być sytuacja, w której podatnik pracuje w jednej miejscowości, a jego życie rodzinne koncentruje się w innej. Wówczas zakup mieszkań w dwóch różnych lokalizacjach może być uznany za cel mieszkaniowy, ponieważ każde z tych mieszkań pełni funkcję mieszkaniową – jedno może służyć do pracy, drugie do życia rodzinnego.

Dodatkowo, w wyroku z dnia 30.08.2018 r. (sygn. akt II FSK 2413/16) NSA stwierdził, że czasowe wynajęcie nieruchomości nie ma wpływu na uznanie danej transakcji za realizację własnego celu mieszkaniowego. Zatem, jeśli podatnik zdecyduje się wynająć jedno z nabytych mieszkań, nie pozbawia to prawa do ulgi mieszkaniowej, o ile zakup ten jest uzasadniony osobistymi potrzebami mieszkaniowymi, np. z powodu pracy w innej miejscowości.

3. Interpretacja orzeczeń NSA

W obydwu wyrokach Naczelny Sąd Administracyjny wyraźnie podkreślił, że dla skorzystania z ulgi mieszkaniowej nie jest konieczne, by realizacja celu mieszkaniowego dotyczyła wyłącznie jednego lokalu mieszkalnego. Sąd stwierdził, że ustawodawca nie zastrzegł w przepisach, że własny cel mieszkaniowy musi być realizowany przez podatnika w jednym lokalu nieprzerwanie od momentu jego zakupu. Oznacza to, że zakup kolejnej nieruchomości może być traktowany jako realizacja celu mieszkaniowego, jeśli podatnik przeznacza uzyskane środki na poprawę swoich warunków mieszkaniowych, nawet jeśli inwestycja dotyczy kilku nieruchomości w różnych lokalizacjach.

4. W świetle orzeczeń Naczelnego Sądu Administracyjnego, zakup kolejnej nieruchomości (może zostać uznany za realizację celu mieszkaniowego i uprawnia do skorzystania z ulgi mieszkaniowej, o ile środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości zostaną przeznaczone na cel mieszkaniowy, tj. zakup nowych nieruchomości. Ważne jest, aby zakup ten był uzasadniony sytuacją życiową podatnika, np. koniecznością zamieszkania w różnych miejscach z powodów zawodowych czy rodzinnych.

Podatnicy, którzy planują zakup kolejnej nieruchomości, powinni jednak pamiętać o obowiązku udokumentowania przeznaczenia środków na cele mieszkaniowe, aby w razie potrzeby wykazać przed organami skarbowymi, że spełniają warunki do skorzystania z ulgi mieszkaniowej. Dobrze jest również skonsultować się z doradcą podatkowym, aby uniknąć potencjalnych trudności interpretacyjnych.

Maja Zaworska

Ekspert ds. rachunkowości

Liczby, przepisy, bilanse - w tym świecie porusza się od 9 lat. Skończyła Finanse i Rachunkowość, ale prawdziwą wartość widzi w tłumaczeniu trudnych spraw księgowych prostym językiem. Prywatnie szkoli psy, gdzie cierpliwość liczy się równie mocno, jak przy zamykaniu miesiąca.